Köpa hus på Franska Rivieran: så går köpet till

Köpa hus på Franska Rivieran: så går köpet till

Ett husköp i Frankrike följer ett fast mönster: bud, preliminärt köpeavtal, ångerrätt, en period då villkoren ska uppfyllas och till sist undertecknande hos en notarie. Fransk lag gäller för fransk fast egendom oavsett var köparen bor, och notarierna är enligt Notaires de France skyldiga att kontrollera varifrån pengarna kommer.

Här går vi igenom stegen i den ordning de kommer, och till sist vad som är särskilt värt att känna till som svensk.

Ett antaget bud binder säljaren, och inga pengar byter hand

Köpet börjar oftast med ett skriftligt bud (offre d’achat). Enligt den franska myndighetsportalen service-public.gouv.fr gäller ett bud vanligen i några dagar, en till två veckor, och när säljaren har godkänt det skriftligt är säljaren bunden av det. Pengar ska inte följa med budet. Lämnar du över en summa till säljaren samtidigt är det förbjudet och budet blir ogiltigt.

Läs också annonsens pris noga. Enligt en ministeriell föreskrift (arrêté) från den 10 januari 2017 ska en försäljningsannons ange vem som betalar mäklararvodet, och när köparen står för en del av det ska priset visas både inklusive och exklusive arvodet. Priset får aldrig inkludera säljarens andel.

Det preliminära köpeavtalet fastställer villkoren

Därefter skrivs ett preliminärt köpeavtal, i en av två former. Trots namnet är det bindande, ungefär som ett svenskt köpekontrakt. I ett compromis de vente är båda parter bundna: säljaren åtar sig att sälja och köparen att köpa. I ett promesse unilatérale de vente, ett ensidigt köplöfte, är bara säljaren bunden, och köparen har en option att avgöra om köpet ska gå vidare. Vid ett köplöfte behöver köparen i princip inte betala något vid undertecknandet, men avtalet föreskriver ofta en ersättning för att optionen reserveras, i praktiken mellan 5 och 10 % av priset, som vanligen hålls av notarien.

Du har tio dagars ångerrätt

En köpare som inte är yrkesman och som köper en bostad har rätt att ångra sig under tio dagar (délai de rétractation). Tiden börjar löpa dagen efter att det rekommenderade brevet först har uppvisats, eller dagen efter att handlingen lämnats över personligen när en mäklare med uppdrag levererar den, så be din notarie bekräfta vilket datum dina tio dagar går ut. Inget får betalas till säljaren före fristens slut. Har det inte skrivits något compromis gäller i stället tio kalenderdagars betänketid innan den notariella köpehandlingen undertecknas.

Uppskjutande villkor skyddar köparen, framför allt lånevillkoret

Ett uppskjutande villkor (condition suspensive) gör att köpet hänger på en viss händelse. Anger avtalet att köpet ska finansieras med lån är ett lånevillkor obligatoriskt. Fristen är vanligen 45 till 60 dagar efter att löftet undertecknades, och den får aldrig vara kortare än en månad. Villkoret är uppfyllt när banken har lämnat ett fast och ovillkorat låneerbjudande (offre de prêt). Ett lånelöfte i svensk mening, ett preliminärt besked som inte är bindande, räcker inte. Nekas du lån och kan visa det inom fristen får du tillbaka handpenningen utan avgift.

Köper du kontant finns inget lånevillkor. Lånar du av en långivare som står under fransk tillsyn gäller som huvudregel en skuldkvot på högst 35 % och en löptid på högst 25 år enligt de regler som gäller vid skrivande stund, men långivaren får göra undantag för en begränsad del av sin utlåning. Banker utanför Frankrike följer sina egna regler, så prata med din bank innan du lägger bud.

Handpenningen betalas först efter ångerfristen

Handpenningen är vanligen upp till 10 % av priset. Den betalas när de tio dagarna har gått, och om ett uppskjutande villkor inte uppfylls får köparen tillbaka den.

Notarien genomför köpet, och du kan anlita en egen

Köpare och säljare kan dela på en notarie eller ha var sin. Då delas avgifterna mellan de två notarierna. Den franska notarien (notaire) är en offentlig tjänsteman som upprättar och bestyrker köpehandlingen och tar in skatterna, alltså inte en notarie i svensk mening. Det som i vardagen kallas frais de notaire består till stor del av skatter: ungefär 80 % går till staten och lokala myndigheter, enligt notarierna. Be din notarie om en uppskattning av kostnaderna innan du skriver under.

Kommunen har två månader på sig att utnyttja sin förköpsrätt

Innan köpet kan slutföras skickar notarien säljarens förköpsanmälan (déclaration d’intention d’aliéner) till kommunen. Där förköpsrätt gäller har kommunen två månader från mottagandet på sig att avstå, att tiga, vilket räknas som ett avstående, eller att köpa, till det angivna priset eller efter att ha erbjudit ett lägre, och då kan en domstol fastställa priset. Begäran om handlingar eller en visning avbryter fristen. Om rätten gäller beror på fastighetens läge i kommunens planer, och det bekräftar din notarie.

Säljaren ska bifoga tekniska intyg

Säljaren tillhandahåller en mapp med tekniska intyg (diagnostics) som bifogas köpeavtalet. Vad den innehåller beror på fastigheten. Enligt service-public.gouv.fr krävs ett energiprestandaintyg (DPE) för hus på 50 kvadratmeter och större och för alla lägenheter, och det gäller i tio år om det utfärdats från och med den 1 juli 2021; äldre intyg gäller inte längre och måste göras om. Asbest kontrolleras om bygglovet är från före den 1 juli 1997, bly om huset är byggt före den 1 januari 1949, och el och gas om installationen är äldre än femton år. Termitkontroll görs i zoner som prefekturen har pekat ut, och för hus i energiklass E, F eller G krävs dessutom en energiaudit.

Lägenheter och andra enheter i en byggnad med samägande (copropriété) har ett extra skydd genom loi Carrez. Om den verkliga ytan är mer än en tjugondel mindre än den som anges i köpehandlingen har du rätt till ett proportionellt prisavdrag, och du måste driva kravet inom ett år från undertecknandet av köpehandlingen. Reglerna gäller inte fristående villor.

Räkna med ungefär tre månader till undertecknandet

Notariebyråer brukar beskriva ungefär tre månader mellan compromis och den notariella köpehandlingen, och ungefär två månader om köpet sker utan lån. I tiden ingår kommunens förköpsfrist. Det här är praxis och inte lag, så be din notarie om tidsplanen för just ditt köp.

Äganderätten övergår normalt när köpehandlingen undertecknas

Enligt den franska civillagen är en försäljning i princip fullbordad, och äganderätten övergår, så snart parterna är överens om vad som säljs och priset, om de inte har avtalat något annat. Vid ett husköp skjuter det preliminära köpeavtalet normalt upp överlåtelsen till undertecknandet av den notariella köpehandlingen (acte authentique), och det är då du blir ägare, så kontrollera att ditt avtal säger det. Överlåtelsen gäller mot tredje man när notarien har registrerat handlingen i det franska fastighetsregistret, och ungefär sex månader efter undertecknandet får du en kopia av titelhandlingen.

Som svensk bör du känna till arvsavtalet och reglerna vid en försäljning

Frankrike och Sverige har ett avtal om arvs- och gåvoskatt, undertecknat i Stockholm den 8 juni 1994 och i kraft sedan den 1 februari 1996. Enligt avtalet får fast egendom i Frankrike beskattas i Frankrike. Vilket lands arvsrätt som gäller avgörs i regel av var du hade din hemvist när du dog, enligt EU:s arvsförordning, och du kan välja lagen i ditt medborgarskapsland. Hur det slår för din familj bör du gå igenom med en rådgivare innan du köper.

Tänk också på utgången. Vid en försäljning betalar du 19 % i skatt på den beskattningsbara vinsten, oavsett var du bor. På vinster över 50 000 euro tillkommer en tilläggsskatt på 2 till 6 %. Hur vinsten beskattas i Sverige bör du också gå igenom med en rådgivare. Säljare som är anslutna till socialförsäkringen i ett EU- eller EES-land betalar bara solidaritetsavgiften på 7,5 % och inte de övriga sociala avgifterna, och för dig som är ansluten till den svenska socialförsäkringen är det i regel den regeln som gäller. Bekräfta det med notarien. Säljare bosatta i EU behöver inte heller utse en skatterepresentant. Skatten på vinsten trappas av med innehavstiden: efter 22 år är vinsten fri från inkomstskattedelen, och efter 30 år även från de sociala avgifterna. Det särskilda undantaget för vinster upp till 150 000 euro gäller bara den som tidigare har varit skattemässigt bosatt i Frankrike i minst två år i följd och som säljer inom tio år efter flytten. Den som aldrig har bott där omfattas inte.

Det här bör du ha redo

• Pass och de handlingar notarien ber om för att styrka varifrån pengarna kommer.
• Om du lånar: ett fast, ovillkorat låneerbjudande (offre de prêt) inom lånevillkorets frist.
• Pengar till handpenningen, tillgängliga när de tio dagarna har gått.
• Namnet på din egen notarie, om du vill ha en.
• Ett beslut om hur bostaden ska ägas, i eget namn, gemensamt eller via ett bolag, taget med skatte- och arvsrådgivning före det preliminära köpeavtalet, eftersom det kan påverka både den franska fastighetsförmögenhetsskatten (IFI) och arv.

Marks Real Estate har arbetat från Saint-Jean-Cap-Ferrat sedan 2002. Vår svensktalande mäklare Daniel Isaksson hjälper dig genom köpet och samordnar med notarierna. Du hittar våra bostäder till salu på webbplatsen.

Den här artikeln är allmän information och utgör inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning. Reglerna är de som gäller i oktober 2026 och kan ändras. Marks Real Estate samarbetar med ett nätverk av skatterådgivare och jurister, och vi rekommenderar att du tar rådgivning för din egen situation innan du binder dig till ett köp.